热点关注40多个城市,超过140个通知,一二三四五线城市全面加入,本轮大调整势要改变一些人们以往的固有的买房观,对于参与楼市的人们来说,新的购房逻辑已经产生,其中非常重要的一点是,鼓励大家尽可能只买一套房,尽可能不要参与二次交易。
类似于“小换大”“远换近”“非学区换学区”,都将是打击的对象,二次贷款或者买二套房的成本极高。
好好想想,自己是不是感觉被误伤了?如果真有这种感觉,那么对不起,可能真的就属于被打击的对象。
对于购房者来说,买二套房或者换套大房子,是很正常的改善需求,但从实际效果来看,这两种行为都会对楼市产生一定的刺激作用,举个简单的例子,A是在一线工作的白领,他爸妈为了给他在一线买房,只能尽最大的努力将资金集中起来送往一线,要么是卖掉三四线的房子,要么是动用多年的积蓄,总之这些资金流向了一线,这样的例子越多,就如同小溪汇成河流,形成一股强大的支撑力。
而那些在一线“小换大”的行为基本上只会在楼市上行的时候进行,想想是不是这样?
房地产如果没有这种换房行为,压力会小得多。在之前的链条中,换房的成本是非常小的,卖掉手中的房子算作首付,又能以首套房的名义重新贷款,获得折扣。这种关系层层递减至首套房购房者,他们是刚需,面积不会很大,熬几年就能挺过去。
这个链条上的所有人都有自己合理的诉求,但客观上这种交易每进行一次,房子市值必然再上一个台阶,越活跃房价越涨。房子跟股票不一样,一旦下行,人们更倾向于观望而不是割肉。错了,更像是截肢,因为房子数量少,单位价值太高。
基于换房对楼市造成的实际效果,所以目前的各种措施都在一定程度上提高了换房的门槛,无论是二套房6成还是8成,还是拿证满2年才能买房子,都是基于这一逻辑而推出的。
一线城市中,如果只买一套房子,现在的成交量必然大幅萎缩,据统计,目前在二手房交易中,至少有7成的购房者是换房族,他们目前的确比较尴尬,算是“误伤”吧。
而如果未来大家降低换房需求,楼市的交易量下降,会不会对房地产形成压力?
应该不会,无论是新房还是二手房,这个问题都已经被重点解决了,新房这一块,开发商越来越多地开始自持运营整租公寓,可供销售的房子少了,平衡状态又能找回,二手房这一块,现在普遍单个家庭只能拥有两套房,这种情况即使未来出现“房地产涗”也不会产生多大压力,况且房子还是硬通货,没有特殊情况,这些房子还是会成为资产被继续储备。
降低换房需求的深层效果是体现在金融上。频繁交易是对资金的一种占用,不频繁交易就是对资金的一种释放,这些钱再被用来买房子,也不会闲着,它们会被各路企业、个人投向三四线楼市或者急需资金的实体。当然,这是一种思路,具体效果还得看执行。
接下来我要说说刚需当前的购房思路。请注意,首套房的购房者我们经常称之为刚需,其实房子本身不是刚需,但买房子而实现的目标,比如婚姻、教育才是刚需,对于他们来说,现在买房必须要放弃“步步为赢”的思路,争取“一步到位”,这里的到位可以是同时满足教育、婚姻多种需求,也可以是满足最终的一个需求。此外,我们还得注意供需双降带来的影响。可选度有限的情况下容易掉坑里,挑选房源应该更加慎重,因为换是换不起的。
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