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    • 调查了全国35个城市,终于发现了棚改的真相
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-09-14  /  浏览:2632 次  /  

        8月27日,人民日报刊文“棚改10年来,全国累计开工3896万套,帮助1亿人‘出棚改楼’”,字里行间充满了对棚改的肯定,掀起媒体与市场对棚改的又一次热议。

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    这两年来,除了房价上涨

     “棚改”似乎成了楼市最热的词

    中国的一二线、三四线棚改完成了吗?

    棚改究竟对于当地房价有何影响?

    下一步,棚改怎么走,我们调查了35个城市

    试图窥探棚改背后的“真相”


    1

    究竟什么是棚改? 

        说起棚改,目前并没有统一的一个标准,各地有各地特色。除城市棚户区、国有工矿、国有林区和国有垦区外,大部分地区都将城中村改造、旧城改造、危房改造等纳入城市棚户区改造范围。

    2005年国家出台《关于推进东北地区棚户区改造工作指导意见》,开始了大规模改造棚户区的行动;

    2015年-2017年,全国完成为期三年,共计1800万套的棚改任务;

    2017年5月,国家决定实施第二个为期3年的棚改攻坚计划;

    2018-2020年再改造各类棚户区1500

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        目前,全国棚改进入三年坚攻阶段,大部分地区今年的棚改新开工目标较去年有所降低,且各地棚改目标分化也愈加明显。


    2

    棚改安置方式?货币化安置紧急叫停

        既然聊到了棚改,就不得不说一下人民最感兴趣的话题——棚改安置方式

        棚户区改造的安置方式包括实物安置和货币化安置两大类。在房地产去库存的背景下,货币化安置逐渐成为最主要的安置方式。

        货币化安置是指在拆迁棚户区住宅房屋时,拆迁人实行“等值交换”原则,将用于安置的房屋按规定折算成安置补偿款,由被拆迁人选购住宅房屋进行安置的方式。

        近几年来,棚改货币化安置得到大力推广

        2014年货币化安置所占比例才只有9%;

        2016年则进一步跃升至48.5%

        2017年这一比例达到50%

        按照计划,2018-2020年,货币化安置比例将达到60%

        由于成本因素,一二线城市货币化安置比例较低,而三四线城市这一比例高达80%

        2018年,棚改货币化安置退潮

        半月前,央行武汉分行行长公开撰文表示,棚改货币化基本完成历史使命,应该考虑退出。

        8月28日,长春棚改停止"货币化安置";意味着棚改货币化退潮正式提上日程了。

        8月31日,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施。其中就包括稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右,可以说是一次力度不小的调整。

        一个是二线城市,一个是三线城市,同时因为房价上涨,对棚改货币化动刀,这背后的信号不言而喻。棚改货币化收紧已经不是狼来了,而是真的来了。这些信息似乎都在告诉我们,棚改项目似乎放缓速度了。

        为什么逐渐取消货币化安置,鼓励购房安置,有什么影响?

        1、  去库存压力逐渐减轻,响应国家“降温楼市”主题方向。

        2、  降低棚改安置成本,防止大量安置资金重新回到楼市,推高房价

        3、 鼓励房屋安置,楼市上回迁安置住房会明显增多。

        4、 从货币安置到房屋安置,安置赔偿标准需要重新拟定

        5、 从“拆二代”到成为“回迁户”,拆迁可能会遇到更多问题。

        6、 从抱着“待拆迁”房屋不撒手到很多待拆户会提前转让待拆房屋

        7、 回迁安置质量有望提升!

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    通过对35个城市棚改进程的调查、梳理

    我们发现棚改在全国的分布并不均匀

    尤其以三四线城市为主,占到8-9成

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    3

    三四线棚改现状

        从2015年开始,在全国上下全面去库存的大背景下,全国各地特别是三四线城市轰轰烈烈的推进棚户区改造项目。棚改成为三四线城市房地产去库存的重要手段之一。

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    1、华北片区

        京津冀城市群中,唐山、张家口、保定三城2018年棚改规模最为突出。2018年,国家下达河北省的棚户区改造目标任务为新开工23万套。

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        调查梳理显示:保定今年要完成棚改开工38212套任务,基本建成10508套;雄安新区今年要完成棚改开工55752套任务;

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    (5月底)

        截止2018年7月张家口中心城区共有42个地块发布了拆迁公告,其中桥东区15个地段,桥西区18个地段,经开区9个地段。


    2、华东片区

        集中在中三角城市群,以沪杭为中心。我们调查了绍兴这个城市,发现:截止至2018年7月31日,竣工情况全市完成率85.02%,新昌县最高为242.29%;交付入住情况全市已完成年度目标,完成率103.08%!

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    3、中西部片区:

    以河南省改造体量最为强大


    4、华南片区:

        我们调查了福州和漳州两个城市。今年福州市共计划改造51个项目,占地约16755亩,涉及旧房约1041万平方米,征收户数约38189户。2018年漳州新开工棚户区改造9943套,其中城市棚户区9640户、国有垦区危房303户,年度基本建成3500套公共租赁住房。

        调查梳理这些城市过后,我们发现从城市的基本面来看,很多像漳州这样的三四线城市既缺乏产业,又没有大量人口作为支撑,棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素,这是有利的一方面;但是同时在棚改货币化安置影响下,这些城市的房价也发生了一些变化。


    4、棚改对房价的影响!

        棚改的持续推进,有效解决了低收入家庭的住房难题,数以千万计的棚户区居民因此受益。另外,棚改在影响着当地楼市的同时,也更深层次影响着城市的发展,极大的完善城市功能,改善城市面貌,优化土地等资源的配置。这是棚改对于城市的积极作用与影响。

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        但棚改也抬了房价 苦了刚需

        被货币化安置的拆迁户们,手里有了大笔的资金,肯定会想着如何投资。而说到投资,第一个想到的就是买房,因为买房门槛低,不需要太多的金融知识,是很适合大众老百姓的一个投资渠道。这多的拆迁款和购房需求涌入楼市,供不应求,房价自然就涨起来了。

        而这下,可就苦了那些普通的刚需们了。就算刚需们坐等,等这波暴发的拆迁户买完房,房价想再降回原来的水平,可没那么容易了。


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