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    • 别傻了!房贷利息抵个税,根本不是利好
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-09-26  /  浏览:2162 次  /  

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        楼市一进入下行区间,各种小道消息开始满天飞。

        这两天,有媒体报道,目前有关部门正在紧锣密鼓,制定房贷利息等6项个税专项附加扣除的细则。

        这条消息本来中规中矩。既然在8月份个税改革方案已经尘埃落定,制定房贷利息抵扣细则也在情理之中。但在一些人眼中,这条消息俨然成了楼市的大利好,又是A股大反攻,又是楼市大反弹,极尽鼓吹之能事。

        如果真了解这一轮个税改革的初衷,就不会轻易得出如此贻笑大方的结论:个税改革的用意,在于通过家庭抵扣,减轻个税负担,让家庭有多少余钱用于消费。

        无论是教育抵扣、赡养老人抵扣还是房贷利息抵扣,其着眼点都在于减负,在于刺激消费,跟楼市真没多大关系。

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        退一步讲,不问改革初衷,只看政策所能带来的实际影响,楼市刺激效果也没有想象中的那么大。

        其一,这一政策的覆盖范围相对有限,大多数人都享受不到政策实惠。

        目前我国缴纳个税的人数仅有3000万人,这一次个税起征点从3500元提高到5000元,覆盖人群进一步减少。

        换言之,另外10多亿人根本就不必缴纳个税,房贷利息是否抵扣个税,有什么影响?

        其二,房贷利息抵扣个税,高收入者比低收入者更受益,中低收入者的优惠额度可以忽略不计。

        先澄清一个误区,房贷利息抵扣个税,并不是拿房贷利息与个税直接进行扣减,而是将房贷利息作为税前扣减项,与五险一金一样进行专项扣除,然后再计算个税。

        举个简单例子,一套总价500万的房子,贷款350万,按照4.9%基准利率计算,月供1.85万元,月均还款利息8852元,只考虑房贷利息扣除。

        不难发现,收入越高,节省的个税就越多,相比而言,中低收入者的受惠力度十分有限。

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        对于月收入5000元的来说,本来就不用缴纳个税,房贷利息抵扣毫无影响。

        对于月收入7500元的来说,每月仅仅节省25元个税,聊胜于无。

        对于月收入10000元的来说,每月节省83元,买不了一份全家桶。

        对于月收入20000元的来说,每月可省793元,优惠力度明显。

        对于月入4万和10万的来说,每月分别可省1988元和3984元,不过与收入相比,也相对有限。

        显然,房贷利息抵扣个税,即便全额进行抵扣,对于大多数收入在2万元以下的家庭来说,效果十分有限。

        即便是收入2万元以上的家庭,靠每年省下来的1万元个税,用于提振消费倒还可以,买房,恐怕连九十牛一毛都不够?

        至于月入4万元以上的高收入家庭,虽然省下来的个税更多,但这点钱相比于收入来说,影响也不大。

     

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        其三,房贷利息抵扣个税必然存在限制。

        显然,全额抵扣的可能性并不大。

        按照发达国家的惯例,房贷利息抵扣,要么存在首套房的限制,要么有贷款上限的限制,这样以来,抵扣力度更是有限。

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        此前,财政部有关负责人也明确指出:

        初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准,既要保障纳税人方便纳税,相关支出得到合理扣除,又要体现政策公平。

        显然,在中国现实国情下,如果一个家庭拥有10套住房,并非全部都能拿来抵扣个税。在一线城市,豪宅动辄上千万,如果贷款700万,每月光是利息支出就有几万元之多,显然不可能全部纳入抵扣范围。

        其四,六个钱包被掏空,省下几百元个税对楼市用处不大。

        普通家庭所能抵扣下来的个税顶多只有几百元,在六个钱包被掏空的背景下,这省下来的几百上千元,还不足以让更多的刚需入场。

        换句话说,如今的楼市,最缺的不是房票,也不是那几百上千元的政策让利,而是几十万数百万的首付款,是每月动辄几万元的还款月供。

        这显然不是房贷抵扣个税就能加以挽回的。

        其五,影响房价的因素千千万万,房贷利息抵扣只是其中不太重要的一个。

        在影响房价的诸多因素中,诸如货币放水、金融政策、土地供给乃至市场预期,都比房贷利息抵扣这个小小的利好要重要的多。

        更关键的是,目前楼市冰封期已经到来,市场预期正在发生变化,无论是刚需还是投资者,都在持币观望,即使房贷利息能带来一定利好,但其分量还太小,不足以产生实质影响。

        换句话说,在楼市上行期,房贷利息抵扣个税,算得上锦上添花;在楼市下行期,这一政策谈不上雪中送炭,顶多是雪中送火柴,温暖一下就没了。

        其六,对政策走势要有辨别力,不要人云亦云,陷入标题党式的恐慌。

        最近,无论是广州放宽落户门槛,还是房贷利息抵扣个税,这些政策都有其本身的正常用意,政策出发点本就不在房价,一点微利对楼市的影响也十分有限,但在好事者眼中,一个个都成了楼市的大利好。

        有道是,越是内心虚弱,越需要寻找东西来壮胆。越是对小道消息声嘶力竭,越说明市场行情不堪。

        大放水并没来,小利好激不起几点浪花,一根火柴能温暖几秒钟?

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