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    • 2018最后两月,给购房者的12点建议!
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-11-19  /  浏览:2244 次  /  

        恰逢秋高气爽,楼市金九银十已过,2018年仅剩2月不足,村长抬头夜观星象,看斗转星移,低头掐指一算,掌骨间一番云雨,房事的12大建议就幽幽地飘了出来,速速来看!


        1 楼市调整了,这点不用怀疑

        对于当前的楼市,大致有“入秋”“入冬”“寒冬”三种观点:

        持“入秋”观点的乐观派人士认为目前市场是调控政策带来的正常市场反应,不值得大惊小怪;

        认为“入冬”的人士认为市场颓势初显,不确定较大,但还是会回暖;

        持“寒冬”观点的悲观派人士则认为房地产市场将持续恶化,黄金时代一去不复返了。

        三种不同的观点掐起架来,谁都说服不了谁。投射在市场上,就是浓厚的观望情绪。

        刚需们举棋不定,既怕跌又怕涨:房价跌了,怕它再跌,自己高位入市就会当冤大头;房价涨了,怕它再涨,白白错过了良机,以后再也买不起了。

        与隔壁汽车行业,销售量自7月起已连续几个月同比下滑相比,房地产业的情况还算不上“差”。

        即使此前遭到诸多解读的土地流拍等现象,其实主要集中在三四线城市,其影响也是得到一两年后才逐渐显现。

        深圳此前房价连续降了十几个月,咋一听很吓人,仔细一看,有时候一个月才降了几块钱。

        “金九银十”期间,广州新房网签18486套,同比上涨54.64%。

        从整体的情况看,当前市场最多算深秋,还没进入寒冬。


        2 调控政策不易松动

        政策松动的前提,要么是行业触及系统性风险底线,例如出现业主违约潮,银行大面积坏账等,目前还看不到明显征兆;要么就是房地产长效机制建设取得实质性进展;

        即使有所松动,也将会是“因城施政”,不会全面放松。例如在2014—2015年楼市刺激过程中,北上广深的限购是从没有放开过的。

        同时,可能松动的只是限制性政策,类似 2014-2015 年的刺激性政策预计不会出现,不然决策层的脸都要被打烂了。

        至于调控什么时候放松?

        一是要看整体的市场走势,如果楼市整体走坏,房地产的存量过剩,购房者的需求不强。

        一旦出现这种情况,可能最先松动的是资金端的利率。政策为了刺激房地产,下调利率和抵押贷首付比,以提高居民支付能力,通过管理居民加杠杆来透支住房需求。

        然后才是对各种限的松绑,限价限购限售之类的。

        所以这些信号要注意。


        3 房价不会大跌

        房价大涨会调控,一旦大跌,政府维稳的调控,就不会置之不理。

        根据央行最新的数据,今年前9个月新增人民币贷款13.14万亿,其中5.69万亿是“住户贷款”。这意味,新增贷款的43%给了“住户”,也就是居民家庭。

        中国人贷款能干什么?当然主要是买房子。

        不过,目前中国居民债务压力已经不低。


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        中国居民大部分债务、财富都是体现在房产中,房价一旦大跌,对很多人来说将是不能承受之重。

        而对于地方政府而言,很多地方政府发行的专项地方债里(比如土地整备专项债),是以GDP增速作为参照来预期地价上涨的。地价如果不涨,这些债券还本付息就是问题。

        所以,房价如果大跌,并不符合大多数老百姓的利益,也不符合地方政府的利益。

        政策的目标是维持稳定。所以,阴跌或者微涨将会是大概率。

        这两天刚出一个新闻。合肥某院子项目刚降价6000销售,当地房管局局长就立马前往视察。


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        随后该项目又回涨了3000。

        砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次"降价未遂事件"约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

     

        4 明年房产税还见不到

        现在买房人头上,有几把无形的刀。比如,房产税,比如预售制度取消。

        这其中,最吓人的是房产税。

        政策出台的目的是为了稳定楼市,目前现有政策已经初见成效。房地产税可能会影响当前的土地财政模式,改变行业底层游戏逻辑,牵涉太广,需要其他长效机制同步配合,明年难见实质性动作。

        并且,房地产税出台确立的是“先立法、后征收”的推进原则,目前距离开征还比较遥远,留给市场反应和消化的时间还比较充足。

        那么房产税会影响房价吗?

        答案是肯定的。

        任泽平认为,征收房地产税有三个作用:

        一是调节收入差距、促进社会公平。二是筹集地方财政收入,逐步替代土地出让金。三是增加保有环节税收,降低建设交易环节税收。

        仅从第一点上看,房产税出台的目的就是为了打击炒房者使炒房成本增加,从而使这部分人减少、退出房地产市场,确保房地产行业的平稳,保证长足的发展。

        所以房产税一度被认为是抑制投机性需求、调控房价的重要工具。


        5 买房杠杆不要太高

        如上面所说,房价稳定是决策层的目标,也是广大群众可以接受的情况。

        但是,如果你杠杆加得太高,就意味着,房价只要不涨你就是输。

        我国当前的家庭债务,包括消费贷款和经营贷款,这其中以消费贷款为主体。

        而消费贷款中,又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。

        近两年来,短期消费贷款异军突起,涨幅之猛,远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款,往往都是以首付贷、消费贷,房抵贷之名,大肆进入房地产市场。

        过去,丰富的金融工具对投资客而言是如虎添翼。

        但现在要注意,翅膀如果插太多,会成鸟人。

        前阵子,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,并且数量还不少。

        不清楚的人,以为这是哪位房祖宗(房哥房爹什么的已经不够用了,现在叫房祖宗)在大甩卖,打听了才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。


        6 不同区域 行情分化明显

        市场火热的时候,普涨是常态。市场趋淡时,行情就开始分化了。

        这种分化,既有全国范围内的一线,二线和三四线城市分化,也有一个城市内部,片区与板块之间的分化。

        总体而言,一线城市问题不大,至少对刚需而言,每次下跌都是不错的买入机会。

        二线城市要分强二线和弱二线。强二线的目前有一个概念叫准一线,比如杭州,南京、成都、武汉、厦门这些,远一点看,也是没问题的。

        在我看来,排第三的是大城市圈中周边的城市。比如深圳周边的东莞、惠州,上海周边的昆山、苏州,北京周边的张家口、承德,广州周边的佛山等。

        这些城市就属于环一线,他们的前途也是光明的。

        再往下就是环二线了,类似南京周边的滁州、马鞍山、芜湖、镇江等城市。

        最后是三四线,老实说,我现在对这类城市是看空的。

        下面会讲到,一线、二线、三四线的楼市,无论从均价、土地供应等方面看,行情分化都十分明显。

        即使是在同一个城市,不同片区的差异也很大。

        例如深圳,优质的物业仍然需要抢购,而有的项目,据称开盘去化率只有1%。

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        因此,买房还是要核心地段的核心物业。顺周期的时候核心地区最先涨,逆周期核心地区最扛跌。


        7 刚需迎来入手窗口期

        到目前为止,从整体情况而言,大部分二三线城市都还是处于微涨之中。


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        2018 年,对于新建商品房价格,一线城市和二三线城市表现出现分化。

        一线城市同比价格相对稳定,与去年同期相比,涨幅在0附近徘徊。

        二、三线城市同比价格仍维持上涨。二线城市价格同比增速相对于2016年和2017年上半年有所下降,而三线城市新建商品房价格同比增速自2016 年后开始上升,目前仍维持2017年的增长水平,且同比增速高于二线城市和一线城市。


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        那为什么说刚需迎来入手窗口呢?

        市场转淡的情况下,一是开发商可能“以价换量”,刚需或许可以找到一定优惠。

        此前碧桂园在上海、郑州的项目均出现降价,同时在江苏省句容市、安徽省滁州市等地,碧桂园采取降低首付促销。

        二是投资需求被压制,没有投资客一起抢房了,刚需的选择就更多。

        对于刚需而言,房子是用来自住的,5年、7年内不大可能会卖房,因此短期房产价格的波动和下跌,挺挺也就过去了,只要中长期是保值的就可以,不要总是想着买在最低点。


        8 尽量买商品房

        各种保障房,有能力的尽量别买,因为不能自由上市的房产,已经不是商品。

        商品房会涨价,是因为除了消费属性之外,还有金融属性。保障房二者都不沾边,也就没有溢价,没有升值前景,并不能实现资产保值乃至升值的作用。


        9 投资客短期内应该暂缓

        但如果你确实有闲钱,仍然想投资房产也行。

        因为自从1987年有官方的房价统计数据以来,粗略地算,年平均回报率约10%(未扣除通胀)。在别的地方找不到这样的资金回报率了。

        但是,一定要做好中长期持有的准备,留够充足的月供,保障现金流。过去30年的商品房市场之路表明,一旦低迷起来,持续5年左右也是正常的。


        10 三四线城市慎重

        三四线城市慎重,未来市场风险最大的依然是三四线城市。

        三线城市2018年前9月与2017 年同期相比,供地数量及面积均有明显上升。供地数及面积分别增加 7.65%与 18.01%。

        相比而言,一线城市供地减少的趋势较为明显,供地数及面积分别减少 21.39%与 26.75%。

     

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        一线城市有庞大的住房需求,能支撑得起未来房价在一个动态平衡内维持。但三四线城市供应大增,需求端在棚改货币化收紧后更为不足,下降风险大。

        楼市有点跟股市很像,也玩板块轮动。

        比如,这轮楼市的上涨是以一线城市的深圳开始,后是北京、上海。再后来,二线城市的厦门、南京、合肥点爆。最后是去年强势启动的三四线城市。

        你可以看到,目前以北京为首的一线城市,以萎靡一年由余,特别是环京片区已经埋了不少人。

        几个月前,以合肥、厦门为首的二线城市也开始调整了。那目前正火爆的三线城市会调整吗?

        一定会的。而且我的悲观判断是,三四线城市一旦开始调整,几年内是没有希望了。


        11 一二线及城市圈房产优先

        全国除了20个左右城市,其他基本都没有成熟的二手房市场。

        严格地说,有成熟二手房城市的市场才谈得上是投资,在其他城市买房,房价看着有些是涨了,但卖不出去也只是纸上财富。

        城市选择很简单,除了4个一线北上广深,其实就是华东南京苏杭无锡合肥,华南惠州佛山东莞广州,华北其实就是环京和天津郑州,西南成都重庆,以及华中的武汉。

        这与中国特有的城市化有关:三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移。

        另一方面,从美国、日本等国际经验来看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三溪县城市等面临人口净流出的压力。因此,三四线城市库存积压的风险偏高。

        存量过剩,对二手市场的流动性是致命打击。

        所以千万别想着在大城市的外围买套房投资,将来有机会能升级换到大城市。未来市场风险最大的肯定依然是三四线城市。一二线及城市圈房产,价值和流动性肯定超三四线城市。


        12 关注房产本身价值

        要更加关注房产本身的价值,不要只看价格。远离公寓、商铺、老破大。不要随便追涨杀跌,放弃抄底捡笋心态。


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